Interview collega’s Rick en Mike over gebiedsontwikkeling EKP in Den Bosch
Dit interview, afkomstig uit een nieuwsbrief van BVGO (VolkerWessels Bouw- en Vastgoedontwikkeling), biedt een exclusieve kijk op de visie en inspanningen rondom project EKP, waar ontwikkelmanagers Job van der Veer (Icoon Vastgoed), Rick Janssen en Mike van de Kar (SDK Vastgoed) werken aan een nieuwe bruisende stadswijk langs het spoor in Den Bosch.
Binnen VolkerWessels-onderneming SDK Vastgoed werken Rick Janssen en Mike van de Kar aan de toekomst van de Spoorzone in ‘s-Hertogenbosch. Zij herontwikkelen het EKP-terrein. Een voormalig postsorteercentrum van PostNL met in het midden de grote postsorteerhal. De komende jaren wordt het EKP-terrein getransformeerd tot een levendige stadwijk. Sinds 2018 is SDK Vastgoed betrokken bij het gebied, na het winnen van de tender. Rick: “Eind 2018 is de gemeente ’s-Hertogenbosch samen met de andere grondeigenaren PostNL en NS Stations een tender gestart voor de herontwikkeling van het noordelijk deel van het EKP-terrein in de Bossche Spoorzone. De belangrijkste doelstelling van de gemeente was om hier een levendige en attractieve wijk van te maken. Maar dan wel met hoofdzakelijk woningen. Wij waren van mening dat dit niet ging lukken.”
“Wat ons meteen opviel was dat de kunstacademie (weliswaar tijdelijk) in de voormalige postsorteerhal gevestigd was. Deze academie bestaat al meer dan 200 jaar en heeft een rijke geschiedenis in de stad. Het bestuur van de academie was ook zeer enthousiast over de tijdelijke plek omdat de industriële uitstraling en constructie van het pand (met name aan de binnenkant) erg goed past bij het creatieve gehalte en het niet- klassikale onderwijs van de kunstacademie. Daarna is het idee geboren om onderwijs te combineren met creatieve bedrijven en horeca (á la Pastoe Fabriek in Utrecht) zodat er midden in de nieuwe wijk echt een creatieve hub ontstaat, genaamd KuBus.
Als we dat combineren met woningen, bedrijfsruimtes, horeca en dagelijkse voorzieningen in de nieuwbouw, ontstaat er een gebied waar gedurende de hele week reuring is en geef je dus optimaal invulling aan de belangrijkste doelstelling van de gemeente. Ook de locatie middenin de spoorzone leent zich hier natuurlijk perfect voor (want veel studenten komen met de trein). We zijn in gesprek gegaan met de kunstacademie en het bestuur van Avans Hogeschool waar het onder valt. Zij waren erg gecharmeerd van het concept en de kans om zich permanent in het gebouw te vestigen. We hebben vervolgens onderzocht hoe we qua ontwerp zo goed mogelijk de (visuele) verbinding tussen het onderwijs en de bedrijven kunnen maken.”
“Uiteindelijk hebben we ook de gemeente moeten overtuigen van ons plan, omdat onderwijs in eerste instantie niet mogelijk was in de concept uitvraag.” Mike: “De gemeente Den Bosch heeft écht voor onze plankwaliteit gekozen omdat we niet de hoogste grondbieding hebben gedaan. Dan moet het ook echt goed zijn. Begin 2020 tekenden we de koop- en ontwikkelovereenkomst met de grondeigenaren. Toch duurde het tot eind 2023 voordat alle vergunningen van de eerste bouwfase rond waren.”Rick: “We hebben eind 2021 alle vergunningen ingediend, dat deze dan uiteindelijk pas twee jaar later allemaal onherroepelijk zijn is erg vervelend en had vooral te maken met stikstof en een complexe zienswijze voor het geluid voortkomend uit de omgeving. Je hebt de vergunningen nodig maar je weet niet of en wanneer je ze gaat krijgen. Dat is geen fijn gevoel, de afwachtstand. Gelukkig kwamen eind 2023 de verlossende woorden en konden we weer vooruit. Nu zitten we weer in de sneltrein en hebben we echt zin om gas te geven!”
“Wat je merkt is dat in die twee jaar tijd de wereld niet heeft stil gestaan. Voor ons niet, maar ook voor de partijen waar we mee om tafel zitten zijn de tijden veranderd. Maar dat maakt het vak ook zo mooi; je moet je aanpassen en inspelen op de veranderingen. Nu we van start zijn gegaan proberen we zo goed mogelijk te blijven bij wat we in de tenderfase beloofd hebben. Het voordeel van een tender is namelijk dat je met een groot team integraal nadenkt over je plan. Als je je daaraan committeert dan blijft het een sterk verhaal en kun je je project tot een gewenst einde brengen,” aldus Mike.
In die twee jaar vertraging hebben Rick en Mike niet stilgezeten. Ze hebben onder andere het ontwerp opnieuw tegen het licht gehouden en details verfijnd. Mike: “We hebben ons nog meer ingeleefd in de bewoners en gebruikers van het gebied. Wat komen bewoners tegen op hun weg naar huis en wat kunnen we voor hen nog beter maken. Het is belangrijk om hun perspectief in gedachte te houden, want we hebben in ons vakgebied te maken met zó veel regeltjes en beleid. Dan moet je niet vergeten voor wie je het doet! We proberen tussen al die veranderende regels onze visie voor ogen te houden. Het gaat vaak over details en om daar dan als totaal iets moois van te maken – daar worden we echt trots van.”
“De kunst is wel, om in zo’n periode van vertraging, iedereen aangehaakt en gemotiveerd te houden. Want er komt een moment dat je weer doorgaat – en dan heb je alle partijen weer nodig. Dit geldt voor de personen met wie je samenwerkt, maar zeker ook voor de mensen die hier willen gaan wonen. Een leuke manier waarop we dat met de studenten van de kunstacademie deden was door een afstudeeropdracht te bedenken. We zijn in dit plan ook verantwoordelijk voor het ontwerp en de realisatie van de openbare ruimte en daar komen tussen de verschillende gebouwen meerdere pleinen. Op die pleinen komen folly’s te staan. Dat zijn kleine paviljoens en voor de eerste hebben we een aantal studenten van de kunstacademie gevraagd een ontwerp te maken”, vertelt Rick.
Mike: “Twee van deze studenten zijn hierna nog een opleiding gaan volgen in de architectuur. Daar heeft dit project aan bijgedragen, dat is toch mooi! Hierin zie je de waarde van het verbinden van onderwijs en de praktijk, precies wat straks in KuBus gaat gebeuren.”
Mike: “Ik vind het belangrijk iets toe te voegen aan de maatschappij. Ik heb het idee dat we dat met EKP ook echt gaan doen! Als je tijdens de ontwikkeling in gedachten houdt waar je samen naartoe wilt, dan creëren we echt iets moois hier. Met ons plan realiseren we een hele fijne omgeving voor mensen die hier gaan wonen, werken en studeren.
”In de herontwikkeling van het EKP-terrein zit alles! “Van de openbare ruimte tot het mobiliteitsplan en een plintenvisie voor de functies op de begane grond van de nieuwe gebouwen.” “s-Hertogenbosch spant zich enorm in om creatief talent te behouden, terwijl dit juist belangrijk is voor de dynamiek in de stad. Wij willen met dit plan ons steentje bijdragen door kunstonderwijs in het gebied te omarmen én woonruimte te creëren, ook voor deze doelgroep. We realiseren studentenwoningen en veelal compacte appartementen. We verbinden de creatieve mens met de stad”, vertelt Mike.
Rick: “Na Paleiskwartier is EKP het eerste project waar de komende tijd écht iets gaat gebeuren in dit deel van de Spoorzone. We zijn bezig met de toekomst van de stad. Voor bewoners, ondernemers en studenten. Samen creëren we de ruimte voor morgen.”
Terwijl de transformatie van EKP vordert, zijn we blij om te melden dat het gebouw Dubois nu in de verkoop is. Bezoek de website van Dubois voor meer informatie over ontwikkelingen en hoe je deel kunt uitmaken van deze levendige nieuwe stadswijk.